Hypoteční trh v roce 2026 připomíná, že pokles inflace automaticky neznamená rychlé zlevňování hypoték. ČNB v srpnu ponechala 2T repo sazbu na 3,75 %, zatímco průměrná realizovaná sazba nových hypoték v červenci vzrostla na 4,90 %. Co z toho plyne pro zájemce o bydlení a klienty před koncem fixace?
Hlavní myšlenka
Nehledejte dokonalý okamžik. Nejdříve si určete bezpečnou splátku, potřebnou rezervu a hranici ceny nemovitosti. Teprve potom porovnávejte sazby a fixace.
ČNB ji na srpnovém jednání ponechala beze změny.
Průměrná realizovaná sazba podle ČBA Hypomonitoru.
Průměrná sazba refinancovaných hypoték.
Proč hypotéky výrazně nezlevňují
Hypoteční sazba nevychází pouze z repo sazby ČNB. Banky pracují také s cenou peněz na delších splatnostech, délkou fixace, rizikovostí klienta, konkurenční situací a vlastní obchodní politikou. Proto mohou sazby stagnovat nebo růst i v období, kdy je celková inflace blízko dvou procent.
Letní prognóza ČNB očekává průměrnou inflaci 2,0 % za rok 2026, ale současně přibližnou stabilitu krátkodobých tržních sazeb. ČBA navíc upozorňuje na zvýšené delší tržní sazby, které jsou pro ceny hypoték důležité.
Co ukazuje letošní vývoj
Na jaře se průměrná realizovaná sazba nových hypoték pohybovala kolem 4,5 %. V květnu dosáhla 4,67 %, v červnu 4,79 % a v červenci 4,90 %. Návrat běžných hypoték ke dvěma nebo třem procentům proto dnes není základním scénářem.
Zároveň pokračuje růst cen nemovitostí. Čekání na pokles sazby o několik desetin procentního bodu tak nemusí přinést úsporu, pokud mezitím zdraží vybraná nemovitost a domácnost bude potřebovat vyšší úvěr.
Nejdříve rozpočet, potom sazba
Při plánování koupě bych nezačínal otázkou „Kdy budou hypotéky nejlevnější?“, ale otázkou „Jaké financování si můžeme dlouhodobě a bezpečně dovolit?“
Do rozhodnutí započítejte
- cenu nemovitosti a výši vlastních prostředků,
- měsíční splátku při realistické i vyšší budoucí sazbě,
- rezervu po zaplacení kupních a souvisejících nákladů,
- stabilitu příjmů a budoucí rodinné plány,
- délku fixace a možnosti mimořádných splátek,
- možnost budoucího refinancování.
Tři podmínky bezpečně nastavené hypotéky
1. Splátka musí být zvládnutelná dlouhodobě
Po zaplacení hypotéky a běžných výdajů musí domácnosti zůstat prostor pro rezervu, nepravidelné náklady a dlouhodobé cíle.
2. Plán musí počítat i s horším scénářem
Prověřte dopad výpadku jednoho příjmu, rodičovské dovolené, nemoci nebo zvýšení životních nákladů. Hypotéka nastavená „na hraně“ může být riziková i při výhodné sazbě.
3. Úvěr musí zapadat do celého finančního plánu
Bydlení by nemělo úplně vytlačit pohotovostní rezervu, zajištění rodiny ani dlouhodobé investice. Nejnižší reklamní sazba sama o sobě nezaručuje nejlepší řešení.
Končí vám fixace? Začněte včas
Části klientů postupně končí fixace sjednané v období mimořádně nízkých sazeb. Nová splátka proto může být citelně vyšší. ČBA uvádí, že průměrná sazba refinancovaných hypoték dosáhla v červenci 2026 hodnoty 4,83 %.
S přípravou má smysl začít několik měsíců před koncem fixace. Zjistěte aktuální zůstatek, nabídku stávající banky, možnosti konkurence, podmínky nové fixace, případné náklady a dopad splátky na rodinný rozpočet. Nabídku banky neposuzujte izolovaně pouze podle úroku.
Investiční hypotéky: více vlastních peněz
Od dubna 2026 ČNB zpřísnila doporučené limity pro investiční hypotéky. Pro financování nemovitosti určené k pronájmu nebo třetí a další obytné nemovitosti doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.
Investor zpravidla potřebuje nejméně 30 % ceny z vlastních zdrojů.
Celkový dluh nejvýše sedminásobku čistého ročního příjmu.
Jde o doporučení ČNB pro poskytovatele úvěrů. Konkrétní posouzení a metodika se mohou mezi bankami lišit.
Má tedy smysl čekat?
Pokud jste našli vhodnou nemovitost, máte dostatek vlastních prostředků, bezpečnou rezervu a splátka odpovídá rozpočtu i při nepříznivém scénáři, nemusí být čekání na výrazně nižší sazby nejlepší volbou. Pozdější refinancování může vytvořit prostor pro snížení splátky, není však jisté, kdy a o kolik sazby klesnou.
Jestli je rozpočet napjatý a koupě vychází pouze za předpokladu výrazného poklesu sazeb, je rozumnější nákup odložit, posílit vlastní zdroje nebo hledat levnější nemovitost. Rozhodnutí musí stát na konkrétních číslech konkrétní domácnosti.
Co si před rozhodnutím ověřit
- Kolik vlastních prostředků mohu použít bez vyčerpání rezervy?
- Jaká splátka je bezpečná i při dočasném výpadku příjmu?
- Jakou fixaci zvolit a jaké jsou podmínky její změny?
- Jak koupě ovlivní ostatní cíle rodiny?
- Má smysl část volných prostředků ponechat v rezervě nebo investovat?
Závěr: dobrá hypotéka začíná plánem
Rok 2026 zatím nepotvrzuje rychlý návrat mimořádně levných hypoték. To však neznamená, že je nutné každé rozhodnutí odkládat. Důležitější než snaha trefit nejnižší sazbu je dlouhodobě udržitelné financování zasazené do celého plánu domácnosti.
Hypotéka není jen úvěr na bydlení. Pro většinu rodin je to jedno z největších finančních rozhodnutí života.
Použité zdroje: Česká národní banka – letní prognóza 2026 a rozhodnutí bankovní rady; Česká bankovní asociace – ČBA Hypomonitor za červenec 2026.
Prognóza ČNB →Rozhodnutí bankovní rady ČNB →
ČBA Hypomonitor – červenec 2026 →
Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální finanční nebo úvěrové poradenství. Konkrétní možnosti financování závisí na bonitě klienta, hodnotě nemovitosti, podmínkách bank a aktuální situaci na trhu.
Hypotéka v souvislostech
Plánujete koupi, refinancování nebo vám končí fixace?
Porovnáme varianty a jejich dopad na váš rodinný rozpočet.